Un ERP à quelques centimes : ce que l'open data seule ne peut pas garantir

il y a 4 jours
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Sur le marché de l'état des risques, un segment s'est développé autour d'outils automatisés très peu coûteux, parfois proposant des ERP pour quelques centimes. Leur principe : interroger l'open data publique, en particulier Géorisques et l'ERRIAL, puis restituer directement le résultat dans l'état des risques (ERP) remis à l'acquéreur ou au locataire. Certains acteurs du marché, y compris de taille importante, se contentent même d'un lien générique vers Géorisques plutôt que de restituer l'information réglementaire propre au bien.

Le problème n'est pas hypothétique. Il est documenté par les opérateurs publics eux-mêmes.

Ce que le BRGM dit de sa propre donnée

Le BRGM exploite Géorisques pour le compte du ministère chargé de l'environnement. Dans son

espace d'assistance officiel, il répond directement à la question de la valeur juridique du descriptif de risque : « Le contenu du descriptif de risque est purement informatif et n'a pas valeur juridique. [...] Seuls les sites web des Préfectures comportent des informations qui font foi et sont opposables juridiquement. » (BRGM assistance, mise à jour du 08/04/2021).

Ce n'est pas une critique extérieure. C'est l'organisme qui construit la donnée qui affirme lui-même qu'elle ne fait pas foi, et qui renvoie vers un tiers, la préfecture, comme seule source opposable.

Des trous documentés dans la fabrication de la donnée

Trois exemples, datés et publics, montrent que ces limites ne sont pas des approximations théoriques.

Le calendrier. Le portail Géorisques reçoit les arrêtés de catastrophe naturelle via l'application GASPAR, et le BRGM précise que ces informations sont « actualisées dans les 30 jours après leur parution au Journal Officiel », en recommandant de vérifier en mairie ou en préfecture plutôt que de se fier au seul portail (BRGM assistance, 08/04/2021) ;
Les servitudes d'utilité publique (SUP). Le Géoportail de l'Urbanisme explique que la publication est assurée par le gestionnaire de chaque servitude, qui « garantit la fiabilité des documents qu'elle verse », sans vérification centrale d'exhaustivité. Le même document précise que « les actes instituant les SUP sont parfois anciens et peuvent avoir été égarés [...] certains demeurent parfois introuvables » (Géoportail de l'Urbanisme, rubrique Rôles et responsabilités). Par ailleurs, même lorsqu'une SUP de type PM1 (PPR naturels ou miniers) ou PM3 (PPRT) signale correctement la présence d'un plan de prévention des risques, la géométrie publiée sur le GPU ne représente que l'enveloppe globale du zonage réglementaire — pas le détail des zones internes (rouge, bleue…). Cette donnée ne peut donc pas, à elle seule, tenir lieu de l'extrait de document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire exigé par l'article R.125-24 ;
L'écart entre Géorisques et l'ERRIAL. Géorisques admet, dans sa FAQ officielle du 20/12/2024, qu'un risque marqué « Existant » sur son site peut ne jamais apparaître dans l'ERRIAL, parce que ce dernier applique des seuils de déclenchement propres : Séisme à partir de 2/5 ; Radon à partir de 2/3 ; Pollution des sols si un site est recensé dans un rayon de 500 mètres. Deux outils publics, alimentés par la même source de données, peuvent donc afficher deux résultats différents pour le même bien (Géorisques, FAQ).

Ce que la loi exige réellement

L'article R.125-24 du Code de l'environnement, dans la continuité de l'article R.125-23, n'exige pas un résumé agrégé. Pour chaque plan de prévention des risques concerné, il impose « un extrait de document graphique » situant le bien « par rapport au zonage réglementaire » et « l'extrait du règlement le concernant » (Légifrance, Code de l'environnement, articles R.125-23 à R.125-25).

Le texte va donc dans le même sens que ce que le BRGM reconnaît lui-même : c'est le document préfectoral d'origine, avec son règlement, qui fait foi. Pas un agrégateur nourri de manière déclarative et asynchrone.

Ce que cela signifie pour un professionnel

De ces faits découle une déduction raisonnable, et non une règle énoncée telle quelle par un texte : un ERP construit uniquement à partir de l'open data, sans consolidation des documents préfectoraux ni intégration des extraits de règlement, est structurellement incomplet au regard de ce que la réglementation demande.

Cela ne veut pas dire que l'open data est inutile. Elle donne un premier niveau d'information, utile et accessible. Mais un ERP remis à un acquéreur ou à un locataire n'est pas un résumé : c'est un document qui engage la responsabilité du professionnel.

Avant de remettre votre prochain ERP, un réflexe simple : vérifiez qu'il contient bien, pour chaque PPR concerné, l'extrait de règlement correspondant, et pas seulement un renvoi vers Géorisques.

Aller plus loin

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