Ce que la loi impose dans un ERP et comment EnviroNot va plus loin

Un ERP — État des Risques et Pollutions — n'est pas un simple formulaire à cocher. C'est un document juridique d'information précontractuelle, encadré par le Code de l'environnement, qui engage la responsabilité de celui qui le remet. Mais entre ce que la loi prescrit et ce que les acteurs du marché produisent réellement, il existe un écart considérable. Tour d'horizon chapitre par chapitre.

Ce que dit la loi : un cadre précis, pas un formulaire libre

Beaucoup pensent que l'ERP se résume à cocher des cases sur un cerfa. C'est inexact. Les articles L125-5, R125-23 et R125-24 du Code de l'environnement définissent non seulement les risques à analyser, mais aussi une partie des éléments que le document doit contenir.

Article R125-24 (modifié par décret n°2024-405 du 29 avril 2024) : « Pour chacun des plans de prévention des risques dans le périmètre duquel se trouve le bien, un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage réglementaire et l'extrait du règlement le concernant. »

Autrement dit : la loi n'impose pas seulement de dire si un bien est exposé à un risque. Elle impose de montrer où il se situe sur la carte, et de fournir le règlement qui s'applique à lui. C'est une exigence de forme, pas seulement de fond.

En pratique, de nombreux ERP produits sur le marché ne respectent pas intégralement ces obligations. Un document minimaliste — une ligne de texte, aucune carte, aucun règlement joint — peut sembler suffire. Jusqu'au jour où un litige survient.

Les chapitres de l'ERP : ce que la loi exige, ce qu'EnviroNot fait

Un ERP EnviroNot se compose de 17 chapitres. Voici, pour les principaux, ce que la réglementation impose et ce qu'EnviroNot apporte concrètement.

01 — Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN)

Les PPRN couvrent les risques d'inondation, mouvement de terrain, séisme, feux de forêt, avalanche, risque littoral ou volcanique. Leur mention est obligatoire dès lors que le bien est dans un périmètre concerné, qu'il soit prescrit ou approuvé — et cette distinction a une portée juridique directe.

EnviroNot : Carte colorée sur fonds propriétaires avec le bien localisé. Lien cliquable vers le règlement du PPR directement dans le document — il ne peut pas se perdre, contrairement aux annexes PDF de 100 pages de certains concurrents. Interrogation dans un rayon de 500 m autour du bien.

02 & 03 — Risques Miniers (PPRM) et Technologiques (PPRT)

Les zones minières (Nord, Lorraine, Moselle) et les périmètres autour des sites SEVESO sont souvent sous-documentés. La présence d'un PPRM ou PPRT dans l'ERP est obligatoire, mais les bases officielles présentent des lacunes, notamment pour les risques miniers.

EnviroNot : Données vérifiées sur toute la commune, avec carte. Intégration systématique même pour les périmètres absents des bases publiques standard.

04 — Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)

Introduits par la loi ALUR (article 173, codifié aux articles L125-6 et L125-7 du Code de l'environnement), les SIS recensent des terrains dont la pollution des sols est connue, le plus souvent issus d'anciennes activités industrielles (inventaire BASOL). Être en SIS ne signifie pas que le site est dangereux pour son usage actuel, mais tout projet de construction ou d'aménagement soumis à permis — ou tout changement d'usage — doit être précédé d'une étude de sol réalisée par un bureau d'études certifié, dont l'attestation est jointe à la demande de permis.

EnviroNot : Vérification dans un rayon de 500 m. Donnée systématiquement absente des ERP à 0,50 €.

05 & 06 — Sismicité et Potentiel Radon

Le zonage sismique (5 zones) est obligatoire depuis le décret n°2010-1255. Le potentiel radon (3 niveaux, source IRSN) l'est depuis le décret n°2018-434. Ce gaz radioactif naturel est la deuxième cause de cancer du poumon en France.

R125-24 prescrit explicitement une « fiche d'information sur le risque sismique et radon » à intégrer dans le document.

EnviroNot : Cartes colorées avec le bien localisé (fiches réglementaires Géorisques). Données IRSN intégrées automatiquement pour le radon.

07 — Obligation Légale de Débroussaillement (OLD)

La loi n°2023-580 du 10 juillet 2023 a renforcé l'obligation légale de débroussaillement et l'a intégrée à l'ERP. Surtout, l'arrêté ministériel du 6 février 2024 a sensiblement étendu le périmètre concerné, qui couvre désormais 46 départements — beaucoup de propriétaires ignorant encore qu'ils sont entrés dans la zone OLD.

R125-24 impose la fourniture de la fiche d'information OLD disponible sur georisques.gouv.fr si le bien est concerné.

EnviroNot : Carte à l'échelle parcellaire, mise à jour régulière post-loi 2023.

08 — État des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA)

Le PEB (Plan d'Exposition au Bruit) définit les zones de bruit autour des aérodromes civils et militaires (zones A à D). L'ENSA est un document réglementaire distinct de l'ERP, obligatoire dans le Dossier de Diagnostic Technique. La plupart des acteurs le facturent séparément.

EnviroNot : Intégré dans l'ERP sans surcoût. Tout en un seul document.

09 — Historique des catastrophes naturelles

L'article R125-24 impose explicitement la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et donné lieu à indemnisation. C'est une obligation légale, pas une option.

En pratique : cette information est absente ou incomplète dans la majorité des ERP low cost. Un acquéreur non informé d'un arrêté catnat récent peut contester la vente.

EnviroNot : Historique complet des catastrophes naturelles indemnisées. Sources enrichies au-delà des seules bases publiques.

10, 11 & 12 — Pollutions des sols, IREP, ICPE

Ces trois chapitres couvrent les anciens sites industriels (CASIAS/ex-BASIAS), les sites pollués actifs (BASOL), les installations rejetant des polluants (IREP) et les installations classées dont les sites SEVESO (ICPE). Leur présence dans le document n'est pas systématiquement imposée par la réglementation de base — mais leur omission peut engager la responsabilité du professionnel en cas de litige.

EnviroNot : Plus de 100 bases de données interrogées, dont des sources privées inaccessibles aux outils publics. Cartes multi-couches avec liens vers fiches BRGM. Rayons d'analyse : 500 m pour les sols, 1 km pour les ICPE, 5 km pour les IREP.

14 — Recul du Trait de Côte

Le décret n°2022-750 du 29 avril 2022 (art. L321-15 du Code de l'environnement) liste les communes littorales concernées. L'ERP doit indiquer si la commune est dans le périmètre et si le bien est dans une zone affectée. Ce phénomène impacte directement la valeur des biens côtiers et leur constructibilité future. Le dernier décret applicable, n°2026-95 du 13 février 2026, a élargi cette liste.

EnviroNot : Donnée mise à jour régulièrement. Argument fort dans les zones littorales où beaucoup de diagnostiqueurs ne savent pas encore qu'ils sont concernés.

15 — Retrait-Gonflement des Sols Argileux (RGA) — Nouveauté 2024

Le retrait-gonflement des sols argileux est devenu un enjeu majeur dans l'information immobilière. Les sécheresses successives ont multiplié les désordres sur les constructions : fissures, mouvements de fondations, déformations structurelles, et sinistres reconnus au titre des catastrophes naturelles.

La carte réglementaire distingue trois niveaux d'exposition : faible, moyen et fort.

Arrêté du 9 janvier 2026 — en vigueur au 1er juillet 2026 : la cartographie nationale du RGA est mise à jour afin d'intégrer la forte sinistralité observée ces dernières années. Le nouveau zonage s'applique aux promesses de vente ou, à défaut, aux actes authentiques de vente de terrains non bâtis constructibles, ainsi qu'aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026.

Attention : l'obligation introduite dans l'ERP ne se déclenche pas du seul fait qu'un bien soit situé en zone d'exposition moyenne ou forte. L'article R125-24 du Code de l'environnement vise un cas précis : en cas de vente d'un bien assuré, lorsque le vendeur dispose du rapport d'expertise communiqué par l'assureur à la suite d'un sinistre sécheresse indemnisé, il doit joindre à l'état des risques la liste des travaux permettant l'arrêt des désordres existants qui n'ont pas été réalisés, bien qu'ils aient été indemnisés ou ouvrent droit à indemnisation.

Il ne s'agit donc pas d'un rapport d'expertise géotechnique à faire réaliser pour la vente. Il s'agit du rapport d'expertise d'assurance établi après sinistre, et l'information jointe à l'ERP porte sur les travaux indemnisés non réalisés.

Un ERP qui mentionne mal le niveau d'exposition RGA, ou qui ne distingue pas clairement l'exposition réglementaire de l'obligation post-sinistre, peut créer une confusion importante pour le vendeur, l'acquéreur et le professionnel qui remet le document.

EnviroNot : Carte à l'échelle parcellaire avec niveaux colorés (fort/moyen/faible). Donnée BRGM souvent absente ou tronquée.

16 — Assurance Responsabilité Civile Professionnelle

C'est le chapitre que personne n'évoque, et pourtant c'est le plus important pour le professionnel qui remet l'ERP à son client. Un ERP engage la responsabilité de celui qui le produit. La question est simple : qui assume si le document est erroné ?

Avec les acteurs sans assurance propre, la réponse est : le diagnostiqueur ou l'agent immobilier. Avec EnviroNot, la réponse est différente.

EnviroNot : Attestation RCP Generali intégrée dans chaque ERP. Couverture : 10 M€ par sinistre avant livraison. Transfert total de responsabilité — EnviroNot assume, pas le professionnel.

Ce que ça change concrètement

Un ERP n'est pas un document qu'on produit pour cocher une case dans un dossier. C'est le document qui protège — ou ne protège pas — toutes les parties à une transaction immobilière.

La loi fixe un plancher. La réalité du marché montre que ce plancher n'est pas toujours respecté. Et entre respecter le plancher et produire un document réellement utile, il y a encore un écart.

EnviroNot est un bureau d'études environnementales créé par des notaires. Pas un agrégateur de données publiques. La différence se voit dans chaque chapitre.

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Références réglementaires

• Article L125-5 du Code de l'environnement — obligation d'information (état des risques)

• Articles R125-23 et R125-24 du Code de l'environnement — zones concernées et contenu de l'ERP

• Articles L125-6 et L125-7 du Code de l'environnement — Secteurs d'Information sur les Sols

• Décret n°2022-1289 du 1er octobre 2022 — refonte de l'état des risques (en vigueur au 1er janvier 2023)

• Décret n°2024-405 du 29 avril 2024 — actualisation du contenu de l'état des risques (débroussaillement, trait de côte, travaux RGA ; en vigueur au 1er janvier 2025)

• Décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010 — délimitation des zones de sismicité

• Décret n°2018-434 du 4 juin 2018 — information sur le potentiel radon (zone 3)

• Loi n°2023-580 du 10 juillet 2023 et arrêté du 6 février 2024 — obligation légale de débroussaillement

• Article L321-15 du Code de l'environnement et décret n°2022-750 du 29 avril 2022 modifié — recul du trait de côte (liste des communes)

• Article L112-11 du Code de l'urbanisme (loi n°2019-1428 du 24 décembre 2019) — État des Nuisances Sonores Aériennes

• Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l'arrêté du 22 juillet 2020 — retrait-gonflement des argiles (nouvelle cartographie en vigueur au 1er juillet 2026)

Source : Légifrance — legifrance.gouv.fr