475 000 € restitués : quand l’état des risques repose sur une seule source

Vendu en 2009. Tranché par la Cour de cassation en 2019. 475 000 € restitués, parce qu’un état des risques reposait sur une seule source.

Dix ans séparent la vente d’un camping dans le Gers de l’arrêt qui a clos le litige. Au bout : une vente résolue, un notaire condamné et un diagnostiqueur appelé à le garantir à hauteur de 75 %. L’origine du problème tient en une ligne : l’état des risques avait été établi à partir du seul site internet de la préfecture.

Un camping, un compromis, un PPR qui tombe entre les deux

Le 13 août 2008, un compromis est signé pour la vente d’un terrain de camping et de son fonds de commerce à Castéra-Verduzan, dans le Gers. L’acte authentique suit le 24 mars 2009.

Entre ces deux dates, le 25 novembre 2008, le préfet approuve un plan de prévention des risques naturels. Une partie du terrain passe en zone rouge inondation. L’arrêté est publié au recueil des actes administratifs le 18 février 2009, plus d’un mois avant la signature de l’acte.

Personne ne le voit.

L’erreur : une seule source, et personne pour la contrôler

L’état des risques annexé à la vente a été établi à partir du seul site internet de la préfecture. Ce site affichait pourtant lui-même ne plus être à jour depuis mars 2008.

Résultat : un document qui indique un PPR « prescrit » alors qu’il est approuvé, et qui décrit un bien « assez éloigné des zones inondables ». Rien n’a été croisé avec une autre source. L’avertissement affiché sur le site n’a déclenché aucune vérification.

Le problème n’est pas que la source était publique. C’est qu’elle était seule, et que son silence a été pris pour une réponse.

Dix ans plus tard, une règle claire

Les acquéreurs obtiennent la résolution de la vente et la restitution du prix, soit 475 000 €. Le notaire est condamné. Le diagnostiqueur, qui avait établi l’état des risques, doit le garantir à hauteur de 75 %. Pour les juges, un simple appel à la mairie aurait suffi à révéler la procédure en cours.

La cour d’appel d’Agen statue le 21 mars 2018. Le 19 septembre 2019, la Cour de cassation rejette les pourvois, dans un arrêt publié au Bulletin. Sa formule est nette : la consultation du recueil des actes administratifs était « susceptible de renseigner utilement les cocontractants », le site internet de la préfecture « n’ayant qu’une valeur informative ».

Autrement dit, un site d’information, même officiel, ne fait pas foi. L’acte de référence, si.

En 2026, le risque a changé de forme, pas de nature

Aujourd’hui, la source en ligne de référence s’appelle Géorisques. L’outil est précieux, mais il n’est pas une garantie en soi :

• ses fiches PPR départementales sont incomplètes ;

• leurs documents sont accessibles « si disponibles » ;

• son API décrit le périmètre d’un PPR, sans dire dans quelle zone de ce PPR se trouve votre parcelle.

Un état des risques produit uniquement à partir de Géorisques reproduit donc le schéma de 2009 : une source unique, dont les trous passent inaperçus.

Le process EnviroNot : croiser, contrôler, enrichir

EnviroNot est un bureau d’études environnementales créé par des notaires et une équipe d’ingénieurs. Chaque état des risques suit le même chemin, en trois temps.

• Croiser les sources. Chaque ERP s’appuie sur plus de 8 000 bases de données officielles et datées. Nos données sont mises à jour quotidiennement, en lien avec les préfectures, les DDT et les DREAL. Aucune information ne repose sur une seule source.

• Constater et contrôler les incohérences. Notre technologie compare ce que disent les sources entre elles. Quand une base se tait, quand deux sources se contredisent, quand une donnée n’est plus à jour, l’écart est détecté au lieu d’être recopié dans le document.

• Enrichir par l’expertise. En cas de doute, nos experts reprennent le dossier à la main. Ils interprètent la donnée réglementaire, s’appuient sur une veille permanente et complètent le document avec les références d’arrêtés et le zonage applicable.

Le document final n’a pas de mode édition. EnviroNot engage sa responsabilité sur son contenu, couverte par une responsabilité civile professionnelle de 10 millions d’euros. Le diagnostiqueur reste celui qui remet l’ERP à son client. Notre rôle, c’est qu’il remette un document vérifié.

Un site qui annonce ne plus être à jour, un PPR « prescrit » contredit par un arrêté publié : ce sont précisément les signaux que ce process est fait pour faire remonter.

Un état des risques ne se juge pas à sa source

Il se juge à sa vérification. Dans le Gers, il aurait suffi d’un appel à la mairie ou d’une lecture du recueil des actes administratifs. Aujourd’hui, ce contrôle peut être systématique, sur chaque dossier.

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Sources

• Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.700, publié au Bulletin : Légifrance

• Paul-Ludovic Niel, « Le défaut d’information sur l’existence des risques visés par le plan de prévention entraîne la résolution de la vente », Actu-Juridique, 30 déc. 2019 : lire

• Isabelle Corpart, « Obligation pour le vendeur immobilier de délivrer des informations actualisées concernant la prévention des risques naturels », Journal des accidents et des catastrophes (CERDACC), 25 oct. 2019 : lire